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목차

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[재개발로 서울 주택을 공급하겠다]

[멤버쉽제비스+미니특강]+1015+부동산대책+분석+및+투자전략.pdf

1. 향후 시장 전망

• 이번 정책 역시 똘세팅. 다주택으로 가면 죽는다
• 서울 아파트(재건축 포함)는 토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 다 막아 상승 압력 막음
• 동두천, 포천, 안성, 이천까지 오르는 지난 20년 21년과 같은 풍선효과는 기대하기 어렵다고 판단됨. 물론 구리, 동탄 등으로는 수혜가 있겠지만, 굳이 비규제지역으로 주택수 늘릴 필요는 없을거라 판단됨. → 근거) 취득세 중과
• 규제지역 내 투자 가능한 지역으로 몰릴 듯 → 수혜지역: 강남3구, 용산

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1. 서울 전역을 규제지역으로 묶었으나 분양가상한제는 적용하지 않음
2. 서울 전역을 토허로 묶었으나 아파트에 한정함(재개발 구역은 대상에서 제외) 단, 신통기, 공공재개발, 성수전략, 용산정비창은 서울시에서 지정
3. 대출을 강하게 옥죄었으나, 재개발의 이주비대출과 중도금대출은 건들지 않음. 하물며, 이주비 대출로 주택 투자를 추가로 할 수 있음(단, 10/15 이전 관처) </aside>

2. 시장전망

• 대세 상승장에 들어섰다. 24년부터 이야기함
• 이번 정책이 집값이 오르는 근본적인 해결책을 제시하지 못함. 결국 수요억제
• 단기적으로는 거래량이 줄면서 하락 거래가 나올 수 있으나 장기적으로 서울 신축아파트는 상승 싸이클에 진입해 있음
• 이번 규제가 워낙히 강해 당분간(2주~1달) 시장 보합. 투자하려는 구역 모니터링하며, 보상마진 확보되는 물건은 2025년내 매수 추천. 내년 2월 다시 상승흐름이 오지 않을까…
• 싸이클을 논하지 않더라도 중장기적으로 보면 특히나 재개발은 신축아파트가 되면 수익이 날 확률이 99%임